Как продать квартиру: гид по документам

документы для продажи недвижимости

Вы уже разместили объявление о продаже недвижимости и ждете своего идеального покупателя. Как это сделать и какие нюансы нужно учесть мы писали здесь. Прямо как Царевна ждала Принца, а попадались одни… не принцы, в общем.

К чему нужно быть готовым на этапе показа квартиры?

  • Покупатели будут торговаться. Практически всегда. Обычно торг ведется в пределах 5-10%. Исключения два: или у вас совершенно уникальный объект недвижимости и к вам стоят очереди желающих его купить, или первичный рынок. Хотя просят скидку даже там. Давать ее или нет — дело ваше. Но для многих покупателей важен не столько финансовый эффект, сколько психологический — пусть даже 500 долларов.
  • Основное — перед началом разговора о цене продажи вы для себя должны совершенно точно определить цену, ниже которой не спуститесь, и ту величину скидки, которую готовы дать.
  • Иногда разговор о цене и скидке более вариабельный: собственно, величина скидки, кто оплачивает сделку у нотариуса, что из имущества остается в квартире. Прежде чем обсуждать эти комбинации, вы должны четко их определить для себя. Из практики: в крупных городах (Киеве, Харькове, Одессе, Днепре) на ходовую недвижимость скидки обычно ниже, чем в городах поменьше.

где взять справку что никто не прописан

На финишной прямой

Когда потенциальные продавец и покупатель сошлись на цене, возникают свои нюансы. Покупателю-то проще — от него нужны только деньги (всего-то!). А вот продавец должен:

  • подготовить документы, подтверждающие право собственности (договор дарения, купли-продажи и т.д.), выписку из реестра прав собственности и техпаспорт.
  • взять справку о том, что в продаваемом объекте жилья никто не прописан. Ее берут в ЖЭКе или в ОСМД. Засада №1 нашего времени состоит в том, что паспортные столы расформированы, ЦНАПы таких справок не дают, а отдельные ОСМД могут отказать в них, ведь такой учет они не ведут. Без этой справки толковый нотариус сделку оформлять не возьмется. Засада №2: справка  действует 3 дня! Не успели в течение 3 дней после справки оформить сделку — идем за следующей справкой. Как же быть? В день оформления сделки нотариус может заказать такую справку в ЦНАПе (заранее это не делается, даже хозяин квартиры не может узнать, кто прописан в ней). Но это возможно только в том случае, если дом ЖЭКовский и уже передал все свои архивы в ЦНАП. Если в доме ОСМД — такой простой вариант не пройдет.
  • взять «справки-нулевки» — документы из всех коммунальных служб (а это поставщики электроэнергии, воды, газа и тепла) об отсутствии задолженности. Теоретически такие справки не обязательны. Но на практике 90% покупателей их требуют, потому что понимают: без них они могут получить «квартиру с сюрпризом» в виде, например, задолженности в 30 тыс. грн по коммунальным платежам.
    Наивно думать, что все справки получится взять за 2 дня — очереди суровых пенсионеров есть в каждой коммунальной службе, и вам придется их выстоять! Будьте готовы сфотографировать все счетчики, пригласить и дождаться представителя поставщика услуги (который придет не раньше, чем через два дня), прописаться в очередях. Ведь вам нужно взять не одну справку в ЖЭКе, а у каждого из поставщиков услуг, например, в Киеве это могут быть: “Киевгазэнерджи”, Киевтеплоэнерго, «Управляющая компания вашего района» (придомовая территория), “Киевкоммунсервис” (вывоз мусора), “Киевские энергетические услуги” и т.д.

аванс или задаток

Важный момент: до того, как бросаться собирать справки, вам не повредит взять задаток как подтверждение серьезности намерений покупателя. Именно задаток! Очень часто как синонимы используются слова «задаток» и «аванс». Но с точки зрения закона они совершенно различны (подробнее статья 570-571 Гражданского кодекса Украины): права продавца, если покупатель откажется от сделки, защищает именно задаток.

В чем разница между авансом и задатком? В случае если продавец откажется от сделки, задаток возвращается покупателю в двойном размере. Если же передумал покупатель, задаток остается продавцу. Аванс всегда возвращается покупателю, даже если он отказался от сделки. Таким образом, задаток защищает интересы продавца, а аванс — нет.

Факт передачи денег и в случае задатка и в случае аванса фиксируется распиской продавца. По согласию сторон факт передачи денег можно также зафиксировать видеосъемкой.

В общем, продажа дорогой (во всех смыслах) недвижимости — процесс увлекательный. Почти как в Tinder: с реальным покупателем может повести уже на следующий день, и все сладится-слюбится. А может, придется ходить на “свидания” с кандидатами в покупатели и ждать своего суженого-ряженого-денежного… И все-таки дождаться!

Катерина Погорелова

кандидат экономических наук
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(3 голоса, в среднем: 5 из 5)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *