Время чтения ~6 мин.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

как продать квартиру

Как заметил классик, «квартирный вопрос москвичей испортил». Впрочем, это касается не только москвичей, но и жителей Киева, Харькова, Львова и других городов Украины. И если одни хотят скорее получить в собственность заветные квадратные метры, то другие по разным жизненным обстоятельствам хотят эти самые квадратные метры продать. Эта статья о тех и для тех, кто хочет продать кровные квадратные метры жилой недвижимости.

На первый взгляд, у потенциального продавца вообще нет проблем: кажется, выставил квартиру или дом на продажу и толпа жаждущих вперемешку с риелторами прибежит сама. Это правда… почти. Как всегда, есть нюансы.

Особенности рынка недвижимости в Украине 2019

  • Сейчас во многих городах Украины спрос на рынке недвижимости существенно ниже предложения. Времена когда квартиры, особенно на первичном рынке, разлетались как горячие пирожки в голодный день, а работники отделов недвижимости застройщиков с потенциальными покупателями общались лениво-снисходительно, миновали. В большинстве сегментов предложение выше спроса. Уж в нижней и средней ценовой категории так точно.
  • Продажей недвижимости надо заниматься. Если вы надеетесь, что один раз дадите объявление, и первый же позвонивший сразу ее приобретет, то вы — большой оптимист. В реальности объявление приходится давать на несколько ресурсов, обновлять их, платить за рекламу, встречаться с потенциальными покупателями и показывать им жилье. Среднее время экспозиции (время от выставления на продажу до собственно продажи) квартиры — от месяца до полугода. Дома — еще больше. Конечно, можно продать и за три дня. Если вам повезет или ваш объект недвижимости уникален вообще или для отдельного конкретного покупателя — может у него там бабушка детство свое провела?  Или вы готовы существенно уступить в цене. В остальных случаях приготовьтесь, что продажа недвижимости — это небыстрый процесс.
  • Чем более уникальным и дорогим является объект недвижимости, тем сложнее и дольше будет найти покупателя. Продать за реальную цену двухкомнатную квартиру в спальном районе существенно легче и быстрее, чем пятикомнатную с авторским ремонтом в историческом центре в доме, в котором лично жил Скоропадский.
  • Авторский ремонт — какой бы он шикарный ни был — за 100% понесенных на него затрат продать не удается никогда. Максимум в цену удастся вложить процентов 30-40%.
  • Малейшие юридические недоделки (не узаконена перепланировка, нет разрешительных документов на автономное отопление, проблемы с документами на землю, имущественные споры между хозяевами) серьезно снижают цену и отпугивают добрую половину потенциальных покупателей.
  • Традиционная проблема с детьми: если в жилье, которое вы хотите продать, прописан несовершеннолетний, его надо выписать – покупать недвижимость с прописанными малолетними жильцами согласится только отчаянный или совсем неграмотный человек.
    Важно! Несовершеннолетнего «выписать вообще» нельзя. Его обязательно необходимо перерегистрировать по другому адресу. То есть у продавца должен быть «другой адрес».

Список нюансов можно продолжать, но мы пойдем дальше к светлому будущему сделки.

продажа квартиры украина

Где продавать

Важный вопрос: где и как заявить о недвижимости так, чтобы потенциальный покупатель увидел ваши квадратные метры и воспылал желанием позвонить именно вам? Сейчас в Украине масса специализированных сайтов. Наиболее популярные Olx.ua, besplatka.ua, dom.ria.ua, obyava.ua. Также есть мощный агрегатор информации lun.ua. Смысла публиковать объявления на всех ресурсах нет — достаточно 4-5 сайтов, где вы можете сравнить цены и сделать выводы.

Второй важный вопрос: какую информацию о недвижимости выставлять? И на этот вопрос два правильных ответа:

  1. Хорошие и правдивые фото. Чем дороже ваш объект недвижимости, тем лучшего качества должны быть фото. Делать фото при слабом освещении, впопыхах, на слабенькую и пыльную камеру вашего смартфона — плохая затея. Как и размещать только рисованные фото дизан-проекта, которые вам сделал дизайнер перед ремонтом. Отсутствие реальных фото не внушает доверия. Подумайте, возможно имеет смысл заказать для квартиры фотосессию?
  2. Информации должно быть достаточно, но не перегружайте ею. Удивляют объявления, в которых количество слов об объекте — как на вес золота каждое. Но и пять страниц текста о вашей любимой квартире читать никто не будет. Оптимальный объем информации — до трети страницы.

что нужно, чтобы продать квартиру

Сколько ты стоишь?

Оо-о-очень важный вопрос: как определить цену недвижимости? Правильный ответ только один: смотрим на тех же сайтах на аналогичные объекты и цены по ним и составляем правильный вывод. Аргументы из серии «а я сам три года назад заплатил за нее 30 тысяч», «мне нужно 50 тысяч, чтобы уехать на карнавал в Бразилию», «а вот кум/брат/сват неделю назад продал почти такую же и за 60 тысяч» не работают.

Кстати, в некоторых городах риелторы балуются тем, что выставляют якобы на продажу шикарные квартиры по смешным ценам. Как они сами говорят «объявления в рекламных целях». Поэтому для надежности лучше смотреть на объявления от собственников и сразу отсекать подозрительно дешевые квартиры. В доброй половине случаев — это просто «замануха». Заинтересовавшемуся клиенту отвечают:  «извините, эта квартира продана, но есть еще такая, даже лучше, правда, на 10 тыс.у.е. дороже».

Определяясь с ценой, вам придется ответить себе на вопрос: вам действительно нужно в обозримом будущем продать недвижимость или вы хотите получить именно эту сумму денег? По сути, оба варианта правильны, но во втором случае ждать покупателя можно годами, а в первом можно и договориться.

Что-то пошло не так: как это понять

Традиционные ошибки в информации об объекте недвижимости на продажу:

  • Объявление о продаже разместили 4 месяца назад на одном-единственном сайте или как-то раз дали объявление в местную газету, которая выходит тиражом 100 экземпляров, — и продавец удивляется, почему квартирой никто не интересуется. Все просто: люди не знают о вашей замечательной собственности.
  • Фотографий нет. В этой ситуации 90% людей просто пройдут дальше и даже не станут читать описание. Если женщина любит ушами, то потенциальный покупатель — глазами и по фотографии.
  • Фотографии есть, но сделаны на камеру телефона вечером, нечеткие и страшные. Это ни что другое как антиреклама. О том, какая отличная у вас недвижимость, знаете пока только вы. Помогите это узнать покупателю.
  • Цена объективно не соответствует качеству. На самом деле покупают любую недвижимость. Покупают хрущевки и четырехэтажные дворцы, первый и последний этажи, смежные и раздельные. На каждый товар есть свой купец. Но только если цена соответствует.
  • Описания либо нет вообще, либо очень краткое, из которого сложно составить общую картину.
  • Контактной информации нет вовсе или в ней закралась ошибка. Одна опечатка в номере вашего телефона — и покупатель к вам не дозвонится.

подготовить квартиру к продаже

Ну, с Богом!

Итак, если все хорошо, «информация зашла в массы», то ….нет, еще не сделка. Начинается режим ожидания и просмотра. Вам звонят и спрашивают и хотят посмотреть. Может быть до 12-15 звонков в день — если хороший объект и реальная цена. Основное в этом периоде — готовность показать недвижимость и быстро. Нередко хотят «посмотреть» буквально через час. Отказывая можете пропустить реальных покупателей.

Ошибки на этапе показов:

  • Недвижимость не подготовлена к показу. При каждом просмотре жилье должно быть чистым, без неприятных запахов и картинок на объекте недвижимости. Причем не только в квартире, но и желательно в подъезде.
  • Продавец не готов встречаться с потенциальными покупателями в удобное для них время. Позиция «я могу показать дом только в следующую субботу» оттолкнет 80% потенциальных покупателей – они не будут ждать назначенного времени, а пойдут смотреть другую квартиру сегодня.
  • Продавец не готов к диалогу по цене. Если покупателю все понравится, вы должны — хотя бы для себя — знать окончательную цену, возможную скидку и имущество, которое можете оставить (например, холодильник или стиралку). А еще не забудьте обсудить, кто будет оплачивать квитанции от нотариуса — ведь это могут быть чеки на десятки тысяч гривен.

О том, какие документы нужно подготовить продавцу недвижимости читайте здесь.

Катерина Погорелова

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(3 голоса, в среднем: 5 из 5)

Как продать квартиру: пошаговая инструкция: 4 комментария

  1. Аватар комментатораАндрей :

    а какие документы надо иметь / подготовить?
    а как правильно — ставить подпись или передавать деньги первым?
    кто платит за нотариуса и прочие расходы?

    1. Аватар комментатораЮлия :

      1. Если это квартира, то продавцу нужны документы о праве собственности на жилье — это может быть акт купли-продажи или свидетельство о наследстве или еще что. Технический паспорт. Раньше требовали справку из ЖЭКа форма номер 3, сейчас ее отменили. О прописанных можно узнать только у нотариуса, когда приходите с покупателем.
      2. Все происходит про нотариусе. Вы ставите подпись, потом идете с покупателем в отдельную комнату считать деньги. Документы в это время остаются у нотариуса. Когда выходите оттуда, говорите: все Ок. Тогда и только тогда нотариус ставит свою подпись и печать на документе и тогда сделка считается совершенной. Это удобно и для покупателя, и для продавца. Кстати, у покупателя больше рисков, поэтому нотариуса чаще всего выбирает он.
      3. Как договоритесь с покупателем. Часто это 50/50 или 100% на продавце. Но может быть и по-другому. Кстати, если квартира продается через брокера, то покупатель платит еще и брокеру (в Киеве, например, это 5% от суммы сделки). Поэтому у покупателя итак большие расходы.

  2. Аватар комментатораАнна :

    А почему это покупатель должен платить брокеру, которого нанял продавец? У покупателя с брокером нет никаких договорных отношений. 5% только за то, что принял звонок и привел на показ???

    1. Аватар комментатораЮлия :

      Покупатель и не «платит брокеру». Комиссионые уже включены в общую сумму. Например, продавец называет сумму 20 тыс. Брокер добавляет свои 5% — и называет покупателю уже 21 тыс.у.е. В лоб никто не говорит, что 1 тыс. — это комиссионные брокера.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх