Как заработать на ипотеке

сдавать квартиру в ипотеке

Книги и гуру по финансовой грамотности рекомендуют обеспечить себе пассивный доход. Пока инвестиции в фондовый рынок и паевые инвестиционные фонды в Украине не очень развиты, одним из самых популярных направлений вложения средств остается недвижимость.

Один из самых известных в мире бизнесменов и инвесторов Роберт Кийосаки в своих книгах и лекциях призывает тех, кто хочет обеспечить себе пассивный доход — приобрести квартиру в ипотеку и сдавать. Но не будем забывать, что Кийосаки живет в США, где процентные ставки по ипотеке значительно отличаются от украинских. Так насколько его совет актуален для наших реалий? Окупится ли такая недвижимость, и когда — считаем вместе.

Квартира в ипотеку

квартира под арендуПокупая квартиру «под аренду», однозначно стоит обратить внимание на вторичный рынок недвижимости. Жилье от застройщика в этом плане менее привлекательно с позиции времени и затрат — придется еще делать капитальный ремонт, вкладываться в него, ждать. Также в этом случае придется потратиться на мебель и технику, так что этот вариант «экономным» и быстрым точно не будет.

Для примера возьмем гипотетическую квартиру на вторичке с мебелью, техникой и в жилом состоянии. Предположим, цена такой квартиры будет 1 млн грн. Приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку не так то просто — программы ипотечного кредитования на вторичку рассчитаны на то, что вы внесете первоначальный взнос, причем от 20% от стоимости квартиры. Стать инвестором «с колес» не получится — приготовьте первоначальный капитал не менее 200 тыс. грн.

Получить кредит

Сколько стоит ипотека

Ипотечные кредиты в Украине дорогие, особенно если сравнивать с ценами на ипотеку в Европе или США. В среднем, эффективная ставка по займам на квартиры на вторичном рынке колеблется от 11 до 33% годовых. Предположим, вам удалось найти и получить ипотечный кредит под 20% годовых. Дополнительно к платежам по займу будьте готовы оплачивать страхование недвижимости и страхование жизни. Воспользуемся кредитным калькулятором на сайте Приватбанка.

  • стоимость квартиры — 1 млн грн.;
  • первоначальный взнос — 300 тыс. грн. (30%);
  • ставка по кредиту — 19,9% годовых;
  • срок кредита — 240 мес (20 лет);
  • ежемесячный платеж по ипотеке — 11 989 грн;
  • страхование недвижимости — 5000 грн/год;
  • страхование жизни заемщика — 3500 грн/год;

В примерах Кийосаки все просто: доход от сдачи недвижимости в аренду просто перекрывал платежи по ипотеке, но в украинских реалиях это не работает. Даже если предположить, что квартиру вы купите в формате «заходи и живи», т.е. вам не понадобится вкладывать в нее ни копейки, сдать такую квартиру вы сможете примерно за 10000 грн (цена актуальна для Киева).

Подобрать кредит

Итого

Итак, ваш годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 120 тыс. грн. Здесь и далее в расчетах мы не учитываем рост цен на аренду недвижимости, однако он вполне будет компенсироваться «износом» квартиры — все-таки неизвестно, какие арендаторы вам попадутся и сколько придется вложить для поддержания в квартире «жилого» состояния длительное время.

квартира детямДля простоты расчетов предположим, что квартиру вы сдаете в аренду неофициально и никаких налогов не платите. Предположим даже, что в этой квартире волшебным образом не приходит в негодность техника и ей не требуется ремонт. Обновлять обои или ремонтировать сантехнику вам каким-то чудом тоже не нужно.

За год вам понадобится заплатить 12 тыс*12 (ипотечные платежи) + 5000 страхование квартиры + 3500 страхование заемщика =152,5 тыс. грн.

Как видите, сдача квартиры в аренду оплатит вам только 78% платежей по ипотеке, а все остальное придется перекрывать за свой счет.

Конечно, через 20 лет у вас в собственности будет квартира.

Да и цены на аренду постоянно растут.

Тем не менее, в ближайшие 20 лет никакой прибыли от этого проекта вы не получите — только дополнительные траты 32,5 тыс. грн в год. И если все эти траты 32,5 тыс. грн * 20 лет = 650 тыс грн и разделить на 120 тыс/год дохода от аренды, то еще 5,5 лет квартира просто будет «отрабатывать» свою ипотеку. Плюс — окупить первоначальный взнос: 300 тыс. грн. /120 тыс. грн = 2,5 года. Итого точка безубыточности по такому инвестиционному проекту — 28 лет. Это 28 лет пока квартира в ипотеке просто окупит себя, без всякой прибыли. Так что, если сейчас начать, вполне сможете подарить квартиру детям. Кстати, если в качестве примера взять квартиру не в столице, а в одном из областных центров, где цены на недвижимость ненамного ниже, а аренда существенно дешевше, то время окупаемости может увеличиться вдвое.

Здесь сразу хочется пересмотреть предложения по депозитам. Топ-3 самых депозита весны — здесь.

А еще, если у вас «завалялись лишние» 40 тыс. долларов или 1 млн грн, можете инвестировать их в ОВГЗ. Прибыльность государственных ценных бумаг сейчас достигает 19% годовых, а налог на прибыль с них всего 1,5%. Рекомендуем задуматься.

Погорелова Екатерина

кандидат экономических наук
  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
(2 голоса, в среднем: 5 из 5)

Как заработать на ипотеке: 2 комментария

  1. Аватар комментатораВладимир :

    На самом деле в этом конкретном примере срок окупаемости будет больше 26 лет. Так как автор не учел, что был сделан первоначальный взнос, который также надо окупить. А в реальности срок окупаемости будет меньше 26 лет, так как, скорее всего, уже через 5 лет эту квартиру можно будет сдать не за 10000, а за 15000 (инфляция в Украине 10-20% годовых; и чем больше инфляция, тем больше будет стоимость аренды).

    1. Аватар комментатораКатя :

      Согласна с вами, Владимир, но в реальности, за 26 лет в квартире будет ломаться техника, ей потребуется ремонт и прочие затраты, связанные с амортизацей жилья в аренде. Плюс время простоя, когда в квартире будут меняться жильцы. Эти траты, по моим подсчетам, примерно компенсируют рост арендной платы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *